خدمات تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان بخشی از فرایند مدیریت سازه و ساختمان است که شامل سه بخش نظارت، تمیزکاری و ارائۀ خدمات تخصصی نگهداری می‌شود. منظور از نگهداشت که گاهی با نام خدمات مهندسی از آن یاد می‌شود، مراقبت از انواع دارایی‌ها و تجهیزات با ارائۀ خدماتی در سطح کیفی قابل قبول به منظور حفاظت از دارایی‌های فیزیکی ساختمانی است. طبق تخمین ادارۀ آمار کار ایالات متحده بیش از 1.4 میلیون آمریکایی در بخش نگهداری و تعمیرات مشغول به کار هستند. تکنسین‌های نگهداشت، سرپرستان نگهداشت، مهندسان ارشد و دیگر متخصصان مدیریت تأسیسات ساختمان بخشی از این آمار هستند. آمارهای مشابه در سایر کشورها از جمله ایران عزیز نیز حاکی از جایگاه ویژه خدمات نگهداری و تعمیرات ساختمان و تاسیسات است. تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان شامل بخش‌های مختلفی است، از جمله: انجام بازرسی‌ها، انجام تعمیرات ضروری، پاسخگویی به نیازهای کارکنان و سایر وظایف عمومی حوزۀ نگهداری ساختمان.

خدمات نگهداشت تأسیسات ساختمان می‌تواند توسط تیم‌های داخلی یا مجموعه‌های بیرونی انجام شود. هدف عموماً ارائۀ خدمات به‌صرفه و نگهداشت پیشگیرانۀ دائمی به‌منظور تأمین آسایش و امنیت کارکنان، بازدیدکنندگان و ساکنان ساختمان است. نگهداشت ساختمان و خدمات مهندسی عموماً نگهداشت تأسیسات حرارتی و برودتی (HVAC)، لوله‌کشی‌ها، اتصالات برقی و تعمیرات عمومی را در بر می‌گیرد. تکنسین‌های حوزۀ نگهداری ممکن است آموزش‌دیده و دارای گواهینامه‌های مختلف باشند. بسیاری از آن‌ها با کارآموزی شروع می‌کنند و به‌دنبال فرصت‌های لازم برای رشد تدریجی و تبدیل‌ شدن به رهبران صنعت نگهداشت هستند.

تکنسین‌های این حوزه معمولاً در شرایط بالقوه خطرناکی کار می‌کنند که نیازمند رعایت دستورالعمل‌های ایمنی و بهداشتی است. کار در این حوزه نیازمند توجه به جزئیات، توجه به نوآوری‌ها و استفاده از آن‌ها در فرایند، ثبت دقیق اقدامات و پیروی از سیاست‌های تولید است. متخصصان نگهداشت به این موضوع واقف‌ هستند که لازم است برنامه‌های خود را مطابق با نیازها و اهداف سازمان‌ها تغییر دهند؛ زیرا محیط‌های عملیاتی، اهداف مختلف، شرایط متفاوت و تجهیزات و سیستم‌های متنوعی دارند.

چرا تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان مهم است؟

متخصصان نگهداشت تأسیسات ساختمان تلاش می‌کنند ایمنی کلی تأسیسات را حفظ کنند. وضعیت ساختمان و تأسیسات در طی سالیان کاهش می‌یابد و در نتیجه بازدهی کلی امکان دارد کاهش پیدا کند. در صورت به تعویق افتادن تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان امکان خرابی تجهیزات و سیستم‌ها بیشتر می‌شود، به نیروی انسانی بیشتری برای نگهداری نیاز است، بازدهی کاهش پیدا می‌کند و مصرف انرژی (آب و برق) بیشتر می‌شود. این موارد می‌تواند باعث افزایش هزینه‌های عملیات و کاهش رضایت کارکنان و ساکنان شود. این مورد به‌ویژه زمانی به چشم می‌آید که مشکلات کوچک به‌تدریج بزرگ‌تر می‌شوند.

فارغ از صنعتی که در آن فعال هستیم، تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان یکی از جنبه‌های اصلی نگهداری ساختمان و مدیریت انرژی است. همۀ تجهیزات و دارایی‌های فیزیکی نیازمند نگهداشت هستند، اما ذات فرآیند به‌طور چشمگیری متفاوت است. نگهداشت مؤثر تأسیسات ساختمان باید بر تدوین نقشۀ راه، آموزش‌های اولیۀ مستمر و استفاده از فناوری‌های جدید مبتنی باشد. این سه مورد به هم وابستگی دارند. برای مثال سازمان باید بداند که در صورت استفاده از فناوری‌های جدید به چه دانش‌ها و آموزش‌هایی نیاز دارد.

درصورتی‌که تغییرات لازم رخ دهد، می‌تواند باعث تحول کلی فرآیند و برنامه‌های تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان شود. خدمات نگهداشت فارغ از اینکه توسط تیم‌های بیرونی انجام شوند یا داخلی، بسیار مهم هستند. دلایل اصلی انجام این خدمات عبارت‌اند از سلامت و ایمنی کارکنان، جلوگیری از تعمیرات پرهزینه، و فراهم‌سازی محیط دلپذیر برای کارکنان. در مجتمع‌های تجاری عظیم، فعالیت‌های نگهداشت نیازمند آموزش‌ها و گواهینامه‌های بیشتری است. برای نمونه افرادی که خدمات نگهداشت تأسیسات تهویۀ مطبوع، خطوط لوله و تأسیسات الکتریکی را انجام می‌دهند باید مجرب باشند و آموزش‌های لازم را دیده باشند. استفاده از تجهیزات حفاظتی شخصی (PPE) مناسب نیز یکی از ضرورت‌های این حوزه است.

چه خدماتی در موضوع نگهداشت تاسیسات ساختمان ارائه می‌شود؟

در ساختمان‌های تجاری بخش‌های مختلفی وجود دارد که نیازمند خدمات نگهداشت و مهندسی است:

1. تعمیر و نگهداری تاسیسات تهویه

   سیستم تهویۀ ساختمان (HAVC) نیازمند نگهداری است تا به‌خوبی و با قابلیت اطمینان بالا کار کند. کارکنان، ساکنان و بازدیدکنندگان از ساختمان برای راحتی بیشتر و استفاده از هوای مناسب به تأسیسات سرمایشی و گرمایشی نیاز دارند. نشانه‌های بالقوۀ مشکل از جمله گرمایش و سرمایش نامناسب و خرابی‌های پیش‌بینی‌نشده نیازمند تعمیرات اضافی هستند. تأسیسات سرمایشی و گرمایشی عموماً شامل فیلترهایی هستند که باید در فاصله‌های زمانی مناسب بازدید و در صورت لزوم تعویض شوند. تأسیسات مرکزی پیچیده شامل چیلرها، برج‌های خنک‌کننده و تأسیسات مرتبط نیز نیازمند تعمیرات دوره‌ای و پیشگیرانه هستند.

2. تعمیر و نگهداری تاسیسات الکتریکی

   حوزۀ نگهداری تأسیسات برقی از وظایف اولیه و ابتدایی تا وظایفی را که باید توسط متخصصان این حوزه انجام شوند را شامل می‌شود. نقص در لامپ‌ها از جمله خرابی‌های متداول این حوزه است. یکی دیگر از مشکلات رایج زمانی است که فیوزهای مدار خاموش می‌شوند، که نشان می‌دهد مصرف بیش‌ازحد انرژی باعث اضافه بار شده است. در بعضی موارد شاید به کلید مدار جدید لازم باشد. اجزای اصلی سیستم توزیع برق نیز نیازمند توجه کافی هستند و حتی شاید لازم به تعویض آن‌ها باشد. برای مثال می‌توان به ترانسفورماتورها، تابلو برق اصلی و ژنراتور اضطراری اشاره کرد.

3. تجهیزات ایمنی

   بسیاری از ساختمان‌های تجاری امروز دارای سیستم‌های حفاظت حریق چندوجهی هستند. عموماً سنسورها به پنل‌‌های مرکزی وصل می‌شوند. مهندسان ساختمان یا شرکت‌های نگهداری مسئول انجام آزمایش‌های زمان‌بندی‌شده، نظارت و تعویض و نگهداری قطعات این تأسیسات هستند. سیستم‌های حفاظت در مقابل حریق عموماً شامل هشدارهای صوتی مانند زنگ یا روشنایی قابل‌مشاهده هستند. سیستم اطفاء حریق معمولاً شامل ترکیبی از آبپاش‌هاست که به منبع آب متصل هستند و گاهی پمپ دارند. همچنین کپسول‌های آتش‌نشانی نیز نیازمند بازرسی‌های معمول هستند. نیروهای نگهداری همچنین مسئول نظارت و آزمایش کلیۀ چراغ‌های داخلی و خارجی و چراغ‌های علائم خروج هستند.

4. خطوط لوله‌کشی

   در مناطق پرکاربرد مانند آشپزخانه یا اتاق استراحت و در سرویس‌ها بهداشتی به خطوط لوله‌کشی است. اغلب از فرایند مهندسی برای رفع انسداد خطوط تخلیه و جایگزینی قطعات سخت‌افزاری مانند شیرها و حتی توالت‌های خارج از سرویس استفاده می‌شود. در تأسیسات یا املاک تجاری چندطبقه، نگهداری از پمپ‌های آب خانگی نیز باید مدنظر قرار گیرد.

خدمات فوق‌الذکر بسته به نیاز می‌تواند با زمانبندی متنوع به اجرا در بیاید:

• تعمیر روزانۀ تجهیزات: تعمیرات روزانه شامل خدماتی مانند لوله‌کشی و آبرسانی است که گاهی در تأسیسات ساختمان‌ها انجام می‌شود.
• تعمیرات سالانه: این سرویس نگهداری برای حفظ زیبایی ساختمان‌ها و خدمات و همچنین تداوم عمر آن‌ها انجام می‌شود و شامل کارهایی مانند سفیدشویی، رنگ‌آمیزی، نظافت خطوط، مخازن و غیره می‌شود.
• تعمیرات ویژه: تعمیرات ویژه ساختمان برای جایگزینی قسمت‌های موجود ساختمان‌ها و خدماتی که در اثر قدیمی‌ شدن ساختمان‌ها خراب می‌شوند انجام می‌شود.

خدمات نگهداشت تأسیسات ساختمان برای چه سازه‌هایی ارائه می‌شود؟

همان‌طور که گفته شد، نقشۀ کلی تعمیرات عموماً بر اساس مختصات فیزیکی ساختمان تدوین داده می‌شود. بیایید با هم نگاهی به انواع دارایی‌های تجاری بیندازیم که هر کدام سیستم‌ها و نیازمندی‌های خاص خودشان را دارند.

• ساختمان‌های عمومی: دارایی‌های که تحت عنوان اموال عمومی از آن‌ها یاد می‌شود، عموماً توسط دولت مرکزی، محلی یا منطقه‌ای اداره می‌شوند. برای مثال کتابخانه‌ها، مؤسسه‌های درمانی، مؤسسه‌های آموزشی و زیرساخت‌های حمل‌ونقل جزو اموال عمومی هستند. مدرسه رایج‌ترین اموال عمومی است که به‌دلیل استانداردها و کاربری‌اش نیازمند نگهداری وسیع است.
• ساختمان‌های صنعتی: دارایی‌هایی که تحت عنوان صنعتی از آن‌ها یاد می‌شود اغلب بسیار وسیع هستند و دارای ورودی و خروجی‌های مختلف هستند. عموماً دارای تأسیسات سرمایشی و گرمایشی پیچیده، سیستم توزیع برق و همچنین گاهی سردخانه‌های بزرگ هستند. در این دارایی‌ها عموماً فعالیت‌های تولیدی یا انواع کارهای صنعتی سبک انجام می‌شود. مجتمع‌های صنعتی عموماً دارای انبارهای بزرگی هستند که کالاها در آن ذخیره و برای توزیع آماده می‌شود.
• ساختمان‌های اداری و تجاری: این دارایی‌های تجاری عموماً کاربردهای مختلفی دارند که نیازهای حوزه‌های کسب‌وکار مختلف را در ساعات عادی روز تأمین می‌کند. ساختمان‌های اداری و تجاری از ساختمان‌های مرتفع در یک منطقۀ تجاری مرکزی گرفته تا پروژه‌های کم‌تراکم در حومۀ شهر را شامل می‌شوند. این دارایی‌ها عموماً شامل آسانسور، پارکینگ و تأسیسات سرمایشی و گرمایشی مناسب هستند. ساخت‌وسازهای جدید برای مشتریان جدید فرایندی رایج در سطح شهرهاست.
• مجتمع‌های درمانی: هیچ فرقی نمی‌کند که این دارایی بیمارستان است، درمانگاه است یا مطب پزشک، زیرا در نهایت نیازمندی‌های آن‌ها یکسان است. دسترس‌پذیری سیستم‌های ضروری جزو اصول خدشه‌ناپذیر است. بیمارستان‌ها عموماً دارای نیروهای نگهداشت شبانه‌روزی هستند و برای تأمین نیازهای بیماران به سیستم‌های پشتیبان بزرگی نیاز است. ارائۀ واکنش به موارد اضطراری، از جمله بلایای طبیعی و هشدارهای حریق، نیازمند توجه و آموزش کامل واحد نگهداشت است.
• مجتمع‌های تجاری: دارایی‌های خرده‌فروشی از مجتمع‌های بزرگ گرفته تا مراکز خرید و پروژه‌های کوچک‌تر را شامل می‌شود. عموماً این دارایی‌ها نسبت به سایر دارایی‌های تجاری ساعات بیشتری در طول روز مشغول فعالیت هستند و ساکنانش متناسب با قراردادشان وظیفۀ تعمیرات ضروری این مجموعه‌ها را بر عهده دارند. در این مجموعه‌ها تأسیسات سرمایشی و گرمایشی ممکن است شامل سیستم‌های بسیار وسیع تا سیستم‌های کوچک و تک‌نفره را شامل شود. با توجه به ماهیت این واحدها، به سیستم‌های پشتیبان روشنایی نیاز است.

اهمیت نگهداشت پیشگیرانه در ساختمان‌ها و تاسیسات

نگهداشت پیشگیرانۀ تأسیسات ساختمان اقدامی ضروری است که عموماً شامل تعمیر و سرویس قطعات و تجهیزات است. برنامۀ نگهداری و تعمیرات تاسیسات ساختمان می‌تواند شامل خلاصه‌ای از فعالیت‌های موردنیاز باشد. این برنامه شامل همۀ وظایف نگهداشت پیشگیرانه است که برای سالم نگهداشتن تجهیزات ساختمان موردنیاز است.

برنامۀ زمانی نگهداری و تعمیرات پیشگیرانه راهنمایی برای تیم نگهداشت تجهیزات است و شامل فعالیت‌ها و فواصل اجرای آن‌ها می‌شود. همچنین این برنامه شامل جزئیاتی است که نشان می‌دهد چه زمانی باید فیلتر تجهیزات تعویض شود، چه آزمایش‌هایی باید انجام شود و دیگر نظارت‌های موردنیاز را مشخص می‌کند.

• هرگونه کم‌کاری در انجام برنامۀ نگهداشت ممکن است باعث خرابی‌های رایج، خرابی قطعات پرهزینه و به‌طور بالقوه نگرانی‌های ایمنی شود.
• برنامۀ نگهداشت پیشگیرانه شبیه الگویی است که جزئیات لازم برای استفادۀ بهینه از انرژی و بیشینه‌سازی طول عمر قطعات پرهزینه را نشان می‌دهد.
• فعالیت‌ها را به‌صورت روزانه، ماهانه یا هر فاصلۀ زمانی دلخواه می‌توان برنامه‌ریزی کرد. دستور کار معمولاً فعالیت‌های خاص نگهداشت پیشگیرانه را توضیح می‌دهد.

برون‌سپاری خدمات نگهداشت تأسیسات ساختمان، انتخابی در دسترس و به صرفه!

شرکت‌های ارائه‌دهندۀ خدمات نگهداری و تعمیرات یا مهندسی ساختمان می‌توانند انواع خدمات مهندسی را ارائه دهند، اما توجه به این نکته ضروی است که تأمین‌کنندۀ این خدمات لازم است مشخصاً نیازهای مشتری را برطرف کند. فارغ از وظایف و مسئولیت‌هایی که این شرکت‌ها بر عهده می‌گیرند، اهداف مشخصی هست که همواره روی آن‌ها تأکید می‌شود. بهینه‌سازی مالی عموماً جزو اهدافی است که مهندسان حوزۀ نگهداشت دنبال آن هستند. یکی از دلایل کمک‌گرفتن از سازمان‌های بیرونی این است که این سازمان‌ها اغلب می‌توانند هزینه‌ها را در نتیجۀ استفاده از «صرفه به مقیاس» کاهش دهد.

برای نمونه، هنگامی که این سازمان‌ها پایگاه مشتریان خود را افزایش می‌دهند، معمولاً هزینۀ لوازم و تجهیزاتشان نیز کاهش می‌یابد. آن‌ها همچنین می‌توانند از تجهیزات تخصصی و پرهزینه در مجموعۀ خود استفاده کنند. تکمیل پروژه‌های حساس به زمان از جمله دیگر اهداف سازمان‌ها برای برون‌سپاری است. شرکت‌های مدیریت دارایی‌ها عموماً در بهره‌برداری از تعداد محدودی از تجهیزات متخصص هستند و تلاش می‌کنند آن‌ها را درست انجام دهند. جذب موقت نیروی انسانی نیز از دیگر مزایای این روش است.

متخصصان مدیریت تجهیزات معمولاً زمان بیشتر برای اختصاص‌دادن به فعالیت‌ها و شایستگی‌های اصلی خود دارند و بدین ترتیب بهره‌وری بیشتری دارند. این افراد فعالیت‌ها و زمینه‌های مورد علاقۀ خود را محدود می‌کنند و زمان زیادی را برای اهداف کلیدی عملیاتی آزاد می‌کنند.

انتخاب شرکت در حوزۀ نگهداری و تعمیرات تأسیسات ساختمان

انتخاب یک شرکت بیرونی که خدمات مهندسی و نگهداری تأسیسات ساختمان ارائه می‌دهد نیازمند دقت زیادی است. در فرایند انتخاب باید به توصیۀ همکاران یا کارمندان شرکت متخصص دقت کنید. با شرکت‌های مختلفی جلسه بگذارید و از قابلیت‌های آن‌ها آگاهی پیدا کنید، دربارۀ سوابق همکاری شرکت‌ها با دیگر سازمان‌ها جست‌وجو کنید. مطمئن شوید که شرکت معتبری است و خدمات بیمه‌ای ارائه می‌دهد و خدمات پس از فروش نیز دارد. علاوه بر موارد بالا، در فرایند انتخاب می‌توانید به نکات زیر توجه کنید:

• آموزش کارکنان: مهندسان و تکنسین‌ها باید آموزش‌های لازم و مستمر در زمینۀ استانداردهای نگهداری و صنعتی و همچنین شرایط خاص هر تجهیز دیده باشند.
• ایمنی: یکی از ویژگی‌های مهم سازمان‌های خدمات مهندسی این است که آموزش‌های لازم در زمینۀ ایمنی ارائه دهند.
• نرم‌افزار نگهداشت پیشگیرانه: سازمان باید دارای نرم‌افزاری جامع باشد که به کمکش بتوان فعالیت‌های نگهداشت پیشگیرانه را اجرا کرد، که از جمله ویژگی‌های آن داشتن ماژول دستور کار (Work Order) است.

ملاحظات ویژه در تعمیر و نگهداری تاسیسات الکتریکی ساختمانی

همانطور که از اسم آن مشخص است، تعمیر و نگهداری تاسیسات الکتریکی مربوط به همۀ تأسیسات برقی ساختمان است. این حوزه برای صنعت، ساختمان‌های عمومی و ساختمان‌های مسکونی ضروری و لازم است. برخی از تأسیساتی که مشمول نگهداری و سرویس‌دهی به ساختمان‌ها می‌شوند از این قرارند:

• تجهیزات الکتریکی و الکترومکانیکی؛
• دستگاه‌های تهویه؛
• دوش‌های الکتریکی؛
• پریزها و اتصالات برقی؛
• کلیدهای مدار؛
• اندازه‌گیری میزان آمپر و ولتاژ سیستم‌ها؛
• سیستم روشنایی و وسایل برقی معمولی؛
• نظارت بر سایش و خوردگی اجزا؛ و
• تعمیر خسارت‌های الکتریکی.

بیشتر فرایندهای تعمیر و نگهداری تاسیسات الکتریکی بر پایۀ بررسی شرایط تأسیسات، انجام نگهداشت اقتضایی و گاهی نگهداشت پیشگیرانه است. در ادامه تعدادی از تکنیک‌های مورد استفاده معرفی می‌شود:

• نگهداشت پیشگیرانه: شامل تست قطع‌کنندۀ مدار، جریان متناوب (AC)، جریان مستقیم ولتاژ بالا (DC) و شارژ باتری و غیره است.
• نگهداشت پیشبینانه: یعنی آزمایش‌های مادون قرمز برای تحلیل انتشار و بازتاب و تحلیل دما.
• نگهداشت عیب‌یابی: برای یافتن نقص در سیستم‌های ایمنی و پشتیبان، مانند ژنراتورها.
• نگهداشت واکنشی (یا اصلاحی): برای خرابی‌های تصادفی، به‌ویژه دارایی‌های غیرحیاتی.

چرا قرارداد تعمیر و نگهداری تاسیسات مکانیکی فکر خوبی است؟

خرید ماشین‌آلات برای خط تولید سرمایه‌گذاری بلندمدتی است که همۀ تولیدکنندگان باید انجام دهند. به این ترتیب انتظار می‌رود که این تجهیزات از کیفیت لازم برخوردار باشند و وظیفۀ خود را به‌خوبی ایفا کنند. بااین‌حال، حتی تأسیسات مکانیکی که با دقت طراحی شده‌اند نیز ممکن است دچار مشکل شوند و در صورت بروز مشکل باید بتوان دستگاه را در محل تعمیر کرد. همچنین مهم است که مطمئن شوید دستگاه‌ها به‌طور منظم نگهداری می‌شوند تا هرگونه خطای احتمالی قبل از وقوع برطرف شود. بنابراین تعمیر و نگهداری تاسیسات مکانیکی نیز دارای اهمیت بسیاری است.

قرارداد نگهداری و تعمیرات ساختمان الزامی برای همۀ کسب‌وکارها به شمار نمی‌رود، اما در بسیاری از موارد می‌تواند در کنترل هزینه‌ها، ریسک‌ها و عملکرد برخی از مهم‌ترین دارایی‌های فیزیکی کمک بسیاری کند. با عقد قراردادی که سبب می‌شود تأسیسات و دارایی‌های شما به‌طور منظم تحت نگهداری باشند، می‌توانید به بهرۀ بیشتری از چرخۀ عمر دارایی‌های خود دست یابید و از سرمایه‌گذاری خود سود بیشتری کسب کنید.

توجه به موارد فوق در بحث بهره‌برداری و تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان می‌تواند باعث کاهش نرخ خرابی‌ها و افزایش دسترس‌پذیری شود. اما به‌هرحال در چرخۀ عمر ساختمان‌ها نیاز به استفاده از خدمات تخصصی و فوق تخصصی برای تعمیر قطعات دچار نقص اجتناب‌ناپذیر است. استفاده از خدمات تیم اجرای شرکت پمکو برای نگهداری و تعمیرات ساختمان و تأسیسات، در قالب تعمیرات موردی یا به‌صورت قرارداد سرویس و نگهداری، می‌تواند راهکاری اثربخش باشد.